Первичный рынок жилья в столице Алтайского края переживает непростые времена. С одной стороны, эксперты всё чаще говорят об опасности затяжного кризиса и падении спроса из-за заоблачных цен. С другой — девелоперы изо всех сил пытаются приспособиться к изменившимся правилам игры. Почему число сделок в краевой столице планомерно снижается и как застройщики удерживают покупателей, рассказали барнаульские эксперты по недвижимости.
Реальная картина: затоваривание или смена приоритетов?
По словам риелтора Карины Расуловой, разговоры о «затоваривании» рынка касаются прежде всего свежих котлованов и проектов на старте. В сданных же новостройках всё стабильно: свободными там остаются в среднем не более 5% квартир.
При этом коренным образом изменился портрет самого покупателя. Инвесторы, прежде скупавшие малогабаритное жилье пачками, практически ушли с рынка:
- Студии и однокомнатные квартиры утратили статус главного хита продаж.
- Семейные форматы (двух- и трехкомнатные квартиры) вышли на первое место. Жилье берут для себя, в основном используя программы господдержки.
- Бизнес- и элит-класс переживают самый ощутимый спад — продавать такие лоты сейчас сложнее всего.
Главный тормоз продаж — дорогие и жесткие ипотечные условия. Более 50% всех сделок на первичке завязаны на семейную ипотеку, и малейшие корректировки правил моментально лихорадят отрасль. Ситуацию усугубляет ценовой перекос: из-за роста строительных расходов квадратный метр в бетоне нередко обходится дороже, чем аналогичная вторичка со свежим ремонтом. В результате барнаульцы голосуют рублем и все чаще уходят на вторичный рынок.
Вынужденная щедрость: на какие уступки идут застройщики
Чтобы привлечь клиента, девелоперы пускают в ход тяжелую артиллерию: прямые скидки (в среднем на 200–300 тысяч рублей при наличии детей или льгот), субсидирование процентных ставок (базовую могут снизить до 12,9%, а семейную — до 3,9%) и длинные рассрочки.
Однако риелтор Сергей Бастрыкин подчеркивает: любые подобные акции — не акт бескорыстной щедрости, а необходимость:
«Рынок стал заложником собственного неконтролируемого взлета цен, совпавшего со стагнацией реальных доходов. В итоге окно возможностей для покупателя сжалось до размеров форточки. Застройщики стали куда сговорчивее, но идут на скидки и беспроцентные рассрочки лишь тогда, когда нужно срочно наполнять эскроу-счета для расчетов с банками».
Почему в Барнауле больше нет дешевых квартир
Доступное жилье в городе перешло в разряд легенд, и виной тому технология строительства.
Порядка 95% возводимых домов в Барнауле — монолитные. Это наиболее затратный способ возведения зданий, автоматически отсекающий бюджетную планку. Панельного домостроения, способного дать рынку дешевый квадрат, в городе практически нет: собственных мощностей не хватает, а возить железобетонные панели из других регионов экономически нецелесообразно. В итоге даже эконом-проекты подтягиваются по ценнику к монолитным конкурентам.
Кто рискует обанкротиться: два полюса опасности
Хотя массовых заморозок строек в Барнауле пока не зафиксировано, риелторы предупреждают: испытания на прочность только начинаются. В основной зоне риска находятся две категории игроков:
- - Крупные и федеральные девелоперы. Огромные портфели проектов несут в себе колоссальные банковские обязательства. Падение продаж на таких масштабах оборачивается миллионными кассовыми разрывами.
- - Небольшие частные компании. Если застройщик возводит всего один объект и продажи встали, ресурсов на завершение стройки может попросту не хватить.
- Наиболее устойчивыми в этой турбулентности выглядят компании среднего звена, успевшие накопить достаточную финансовую подушку в период ипотечного бума.
Рухнут ли цены на жилье?
Надежды на обвал цен эксперты называют иллюзией. Правила на рынке сегодня диктуют не столько застройщики, сколько финансирующие стройки банки, которым совершенно невыгодно обесценивание залоговых активов.
Резкого падения стоимости квадрата не произойдет еще и потому, что планку снизу держит растущая себестоимость стройматериалов и работ. Аналитики сходятся во мнении: рынок будет трансформироваться и сжиматься в объемах, а реальную выгоду можно получить, отслеживая точечные спецпредложения и сезонные акции надежных застройщиков — особенно на фоне того, что условия по льготной ипотеке продолжают ужесточаться.
Источник
